Главная » Статьи » Темы » ЖКХ

Доклад Кузнецова В. по самоуправлению МКД для депутатов ЗакСобрания на «Круглом столе»
30.09.2014г в исполнение обещания председателя ЗакСобрания Омской области Варнавского В.А. будет проведен «Круглый стол» по обсуждению альтернативного способа управления многоквартирным домом в форме непосредственного самоуправления, используемый в Омске уже в течение 2-х лет несколькими домами. Данный опыт это «кость в горле» для управляющих организаций и крышующих их чиновников. Т.К. времени на обоснование данного способа при выступлении выделено немного, желающие могут ознакомиться с полным текстом доклада.

г. Омск Доклад Кузнецова В.Н., 30.09.2014г
председателя ОРОО «Омский областной комитет по правам человека»,
по обсуждению непосредственного способа управления домами
в форме территориального общественного самоуправления.

В связи с переходом нашей страны в капиталистическую формацию, многоквартирные дома (МКД), стали частной, общинной собственностью, а с конституционным провозглашением права частной собственности (ст. 35 Конституции РФ), закреплена её охрана и конституционное право на совместное распоряжение имуществом.
В капитализме выживает только тот способ, который экономически эффективный и конкурентный.

Российская Федерация - демократическое правовое государство (ст. 1 Конституции РФ), следовательно, должны приветствоваться разнообразные формы общественной деятельности, в том числе по распоряжению и управлению частной собственностью, которые конкурентно способны и эффективны.

Российская Федерация – социальное государство (ст. 7 Конституции РФ), следовательно, основная забота государства обеспечить гражданам достойную жизнь и свободное развитие человека и гражданина, что достигается эффективной тратой имеющихся у граждан средств, в том числе на содержание и управление принадлежащей им частной собственности.

Группой граждан г. Омска была разработана Концепция «Региональная система самоорганизации граждан по месту жительства», после изучении Томского опыта (Остроушко А.В.), а также иностранного опыта самоуправления домами (Германии и Израиля), при содействии ОРОО «Омский областной комитет по правам человека», на общественных началах.
Примером для создания Концепции послужила организация: кибуц в Израиле, и «Третенхаус» в Германии, (см. публикацию в Ю тубе, « ЖКХ - ЖИВИ КАК ХОЧЕШЬ!» http://youtu.be/4YPuLy3X8Ho ).

Концепция «Региональная система самоорганизации граждан по месту жительства» основана на нормах Конституции РФ и действующего законодательства: Жилищного кодекса РФ, закрепившего непосредственный способ управления собственниками помещений, ч. 3 ст. 27 закона №131-ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления», регламентирующей организацию территориального общественного самоуправления на многоквартирном доме без образования юридического лица, ст. 8 закона № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», регламентирующей права и обязанности некоммерческих партнерств.

Как известно в марте 2005г был принят Жилищный кодекс РФ, в соответствии с которым были рекомендованы три способа управления многоквартирными домами (МКД):
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (МКД);
2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Управление домом ТСЖ, как юридическим лицом, имеет ряд недостатков, в том числе: влечет бюрократизм при его создании и управлении, т.к. всё концентрируется в руках председателя ТСЖ, что в свою очередь способствует появлению коррупционных фактов при его работе; необходимость сбора вступительных взносов, при открытии ТСЖ, на приобретение оргтехники и операционных систем.
При этом способ и форма создания ТСЖ перешли, практически без изменения, с советских времен и поэтому формация ТСЖ не соответствует капиталистическим взаимоотношениям, и в большинстве случаях они самоликвидируются, как не конкурентноспособные, или вынуждены заключать договоры с управляющими организациями, что дискредитирует сам способ управления.

При этом часть 1 статьи 164 ЖК РФ в 2005 году содержала следующую редакцию:
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Федеральным законом от 04.06.2011г №123-ФЗ часть 1 статьи 164 ЖК РФ была, после слов "управлении многоквартирным домом" дополнена словами ", количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать,"

Данное дополнение не может считаться императивной нормой, т.к. данное положение противоречит конституционным нормам регламентированные статьями 15,18, 19, 55 Конституции РФ, т.к. это ограничение прав граждан проживающих в МКД с числом квартир более чем 12, т.е. по месту проживания, отменившее права и свободы человека и гражданина. Чего не было до 04.06. 2011 года.

Статьей 19 Конституции РФ запрещена дискриминация граждан по месту проживания, а часть 2 статьи 55 Конституции РФ запрещает издавать законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина, следовательно, ограничение прав граждан проживающих в МКД на непосредственный способ управления, количеством квартир в МКД, является антиконституционным.

Поэтому нами была подана жалоба в Конституционный суд РФ, на поправку в статью 162 ЖК РФ, законом №225-ФЗ, ограничивающей непосредственный способ управления 16-ю квартирами. Ответ из КС РФ прилагается.
Отказ КС РФ в принятии жалобы к рассмотрению обоснован отсутствием судебного решения, которым ущемлено право заявителей обжалуемой нормой закона.

Цель собственников помещений МКД - минимизировать затраты на содержание и ремонт общего имущества, при полноценном и качественном предоставлении услуг.

Цель управляющих организаций – получение максимальной прибыли, как посредников:
а) при заключении договоров с третьими лицами;
б) неоказанием предусмотренных договорами услуг;
в) завышенным размером платы за оказываемые услуги, в сравнении с необходимым.

Как видим, налицо антагонистические противоречия между собственниками помещений МКД, как заказчиками услуг, и управляющими организациями, как исполнителями предоставляемых услуг.

Это фактор вызывает социальную напряженность в общественной жизни Омского региона и страны в целом.

В г. Омске насчитывается несколько тысяч многоквартирных домов, из которых более 800 МКД не избрали какой-либо способ, в том числе целые поселки, например п. «Волжкий», микрорайон «Осташково». Администрация г. Омска данную проблему решить не может, т.к. не имеет законных прав указывать управляющим, как частным, организациям с кем и на каких условиях заключать договоры, в том числе по управлению такими домами, которые не приносят управляющим организациям значимую прибыль.

В то время, как в двух некоммерческих партнерствах объединяющих дома избравших самоуправление, в соответствии с разработанной Концепцией «Региональной системой самоорганизации граждан по месту жительства» находится в настоящее время только 28 МКД, из которых 8 домов 18-ти и 24 –х квартирные, т.е. капля в море МКД г. Омска, но это в административных органах и управляющих организациях вызвало большую озабоченность.

Поэтому возникает вопрос, почему это мизерное количество МКД вызвала такую бурю общественного интереса и гонение со стороны исполнительной и судебной ветвей власти в Омском регионе.
Ответ элементарно прост.
Данный способ самоуправления МКД является экономически эффективным для собственников помещений в МКД, в том числе и малоквартирных, но он лишает управляющие организации, как посредников распоряжающихся чужой собственностью, возможности получать неосновательное обогащение.

В Концепции разработан принцип управления общей собственностью многоквартирного дома, на основе самоорганизации граждан проживающих в данном доме и более того, также в группе домов.

В перспективе это развитие местного самоуправления на демократических принципах в границах жилого квартала, микрорайона. Только жители МКД, квартала, микрорайона, более всего заинтересованы в благоустройстве своей территории и эффективном её содержании.

Как следует из названия, в основу Концепции положен принцип «самоорганизации» граждан, «по месту жительства», т.е. в МКД.

Основной сложностью в самоуправлении МКД является сбор финансовых средств, с большого числа собственников в МКД и организация контролирования расходов.

Для решения данной задачи в Концепции использованы полномочия и права некоммерческой организации в форме Некоммерческого партнерства (НП), изложенные в законе №7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

Основным принципом создания НП является то, что НП должно состоять практически только из полномочных представителей МКД, из которых создаются органы управления, Совет НП, и из их же числа председатель НП, ревизионная комиссия, с регулярной ротацией этих выборных органов, в соответствии с Уставом НП.
Это служит основным фактором демократичности данной организации. При этом текущей работой НП занимается Исполнительный директор, который не может входить в Совет НП и не может быть председателем, т.е. исключена узурпация организации одним лицом.

В соответствии с законом, собственность члена организации, не является собственностью НП, в результате чего, право распоряжения этой собственностью остается за членом, в лице представителя МКД, несмотря на то, что финансовые средства находятся на банковском счете НП, состоящего из таких же представителей.
Это создает прозрачность, как в сборе финансовых средств, так и в их расходовании.

В мае 2012года ОРОО «Омский областной комитет по правам человека» подал заявку в Администрацию г. Омска, на участие в конкурсе среди некоммерческих организаций по разработке и выполнению общественно полезных проектов на территории города Омска в 2012 году в номинации: «Правовое просвещение населения, защита прав и свобод человека и гражданина» с внедрением «СИСТЕМЫ ЭФФЕКТИВНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ГРАЖДАН» на базе разработанной Концепции «Региональная система самоорганизации граждан по месту жительства».

К участию в конкурсе Администрация г. Омска нашу организацию не допустила, посчитав данную Концепцию, не перспективной.

Однако, с 1 ноября 2012г собственники помещений нескольких МКД г. Омска, на основании решения общих собраний, перешли на непосредственный способ управления домами в форме территориального местного самоуправления, в соответствии с положениями Концепции.

На общем собрании собственники помещений избирают: Совет дома и его председателя (ст. 161.1 ЖК РФ), уполномоченного (управдома) (ч.3 ст. 164 ЖК РФ), а также ревизионную комиссию, т.е. создается упрощенная схема товарищества собственников жилья (ТСЖ), но без образования юридического лица в виде ТСЖ, но с большим общественным контролем за расходованием средств собираемых собственниками помещений дома.

Функцию управляющей организации фактически выполняет управдом (уполномоченный).
Этим исключается посредник, в виде управляющей организации, а также исключается узурпация власти председателем Совета или уполномоченным, который находится под контролем Совета дома, его председателя, ревизионной комиссии.

В связи с тем, что в МКД большое число собственников, которые должны производить плату за содержание и ремонт общего имущества дома, то в данном случае необходим дому, собственникам, расчетный счет, который позволяет отслеживать поступление и расход платежей, выявлять неплательщиков и применять к ним санкции, в соответствии с законом.

В соответствии ст. 8 закона «О некоммерческих организациях», при организации Некоммерческого партнерства имущество члена, переданное партнерству, является собственностью члена.

Используя данное положение закона, собственники помещений на общем собрании собственников, являющимся органом управления МКД (ст. 44 ЖК РФ), поручают Председателю Совета дома вступить членом в НП и заключить «Договор о взаимодействии» с НП.
Свобода договора регламентирована ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с правами и обязанностями, прописанными в «Договоре о взаимодействии», НП открывает банковский расчетный счет своему члену, в лице председателя Совета дома, оказывает бухгалтерские и иные необходимые МКД услуги и в зависимости от объёма этих услуг набирает штатных работников, оплата которых производится за счет средств МКД, определенных договором в виде взносов.
На штатных работников в НП производятся все предусмотренные законодательством налоги и сборы.

Этим минимизируются организационные и управленческие затраты каждого МКД, перешедшего на самоуправление.
При этом НП содействует Совету дома, его председателю и уполномоченному в управлении домом, в том числе при заключении договоров с третьими лицами, обучением, консультациями, обмену опытом.
Налоги и иные платежи в бюджеты разных уровней, в этом случае, осуществляют юридические и физические лица, оказывающие услуги МКД по его содержанию и ремонту. Все в рамках действующего законодательства, в том числе и налогового.

Переход данных домов на непосредственный способ управления собственниками помещений МКД в форме территориального способа самоуправления показал высокую экономическую эффективность, т.к. только за год управления домами таким способом, были произведены капитальные ремонты аварийных коммуникаций, за счет средств собранных с собственников на содержание и ремонт общего имущества. При этом размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома был ниже рекомендованного Администрацией г. Омска, в среднем на 4 рубля с квадратного метра, что является экономией средств каждого собственника помещений.

Обращаем внимание. Дома функционируют при полном и качественном обслуживании и ремонте общего имущества домов специализированными организациями, на основании заключенных договоров, со своевременной и полной оплатой выполненных работ и услуг.

Пример этих домов оказался заразительным.
Поэтому собственники помещений других МКД, увидев эффективность самоуправления на данных домах, в 2014 году также стали проводить общие собрания собственников и переходить на непосредственный способ самоуправления.
И при снижении размера платы за содержание и ремонт общего имущества дома, стали ремонтировать это общее имущество, которое ни как не ремонтировалось управляющими организациями за весь длительный период управления домами.

Но главное, этим достигается эффективность, экономия, используемых средств собственников, которые затем как раз идут дополнительно на благоустройство мест общего пользования, коммуникаций, оборудования, их ремонт.
При этом следует отметить, что денежные средства остаются в регионе и более оперативно совершают оборот в товарообмене, способствуя развитию мелкого и среднего предпринимательства.

Пока в Жилищном кодексе РФ такой способ управления не прописан, но и не запрещен, а что не запрещено, то разрешено. В соответствии с главным принципом демократии, закрепленным ст. 15 Конституции РФ, основным законом прямого действия.
Тем более, что в Жилищный кодекс РФ, вступившего в силу с 1 марта 2005г, за 9 лет внесено 19 поправок, в среднем по две поправки в год.
Поэтому законодатель правомочен внести и 20 поправку в ЖК РФ.

В настоящее время, в г. Омске действуют по данной Концепции два НП, а на непосредственном способе самоуправления находятся 28 домов, в том числе в пригороде 7 малоквартирных домов, но состоящих более чем из 16 квартир, т.е. 18-ти и 24-х квартирные дома, которые для управляющих организаций также не выгодны и поэтому не интересны.

Основными достоинствами данного способа самоуправления МКД являются:

- Эффективность использования собранных средств за содержание и ремонт общего имущества дома. При снижении размера платы собственники дома производят, практически за один год, полный капитальный ремонт коммуникаций. На следующий год собственники ремонтируют строительные конструкции и осуществляют благоустройство дома и территории;
- Полное исключение социальной напряженности и конфликтов между жителями домов и административными органами, т.к. собственники помещений самостоятельно определяют, на общем собрании, как размер финансирования, путем сбора средств, так и их использование, с определение первоочередных и перспективных задач по содержанию дома;
- Создание благоприятного, более семейного, климата взаимоотношений между жителями в доме, общинно решающих возникающие проблемы совместного проживания и содержания общего имущества;
- Создание условий для выявления и роста числа лиц с активной гражданской позицией как в коллективе собственников помещений дома, так и в стране в целом.

Способ самоуправления МКД собственниками помещений имеет право на существование, т.к. данный способ эффективен и привлекателен для жителей г. Омска и области, в результате чего все больше и больше собственники помещений МКД хотят перейти на этот способ управления своим имуществом.

Концепция, как и все новое, имеет свои недостатки. Часть этих недостатков, в том числе выявленных в судебных процессах, устранены:
1. Не применяется коллективное вступление МКД, т.к. членом НП является только председатель Совета дома, действующий на основании полномочий делегированных ему общим собранием, и также те собственники, которые желают вступить в НП, путем подачи заявлений;
2. Взаимоотношения между МКД и НП осуществляются только на основании Договора о взаимодействии заключенным с председателем Совета дома, как членом НП;
3. НП выполняет функции расчетного центра, в соответствии с договором, свобода заключения которого гарантируется законом (ст. 421 ГК РФ);
4. В НП, специальный банковский счет на капитальный ремонт, ни одному МКД пока не был открыт, т.е. данное действие не было реализовано. Хотя это необходимо срочно делать, особенно старым домам. Они отремонтируются за счет собственных средств, а не за счет бюджетных.

Государство с 2005 года отказалось от содержания и управления жилищного фонда состоящего из МКД, находящихся в общинной собственности, также как и домов находящиеся в частной собственности.

Поэтому государству в целом, а также органам власти на местах, для исключения социальной напряженности в сфере ЖКХ, необходимо передать всю полноту права по содержанию и управлению МКД, сбором и расходованием средств собственникам помещений и минимизировать вмешательство государства и органов в эту сферу.
Естественно, что это сделать одновременно не возможно, и не желательно.

Поэтому, не мешало бы и депутатам всех уровней и чиновникам Администраций области и г. Омска конструктивно содействовать в доработке Концепции и, хотя бы опытного, внедрения самоуправления на МКД в Омске и пригороде.
Это необходимо для того, чтобы государство, или хотя бы омский регион, при сложившихся дефицитах бюджета, спокойно могли отказаться от своих обязательств, в сфере ЖКХ.

Данная проблема решается просто, если финансовыми средствами, собираемые с собственников на содержание и ремонт общего имущества дома, распоряжаются сами собственники и притом коллективно, письменно взяв всю полноту ответственности за содержание и ремонт принадлежащей им собственности, снимая данную заботу с административных органов.

Новое тем и отличается старого, что оно неизвестно и непривычно для большинства людей, поэтому трудно ими осознается. Поэтому нужен опыт конкретного исполнения и только потом массовое распространение.

Мы готовы конструктивно сотрудничать со всеми заинтересованным лицами, и предлагаем создать экспертную комиссию и провести проверку деятельности и состояний МКД перешедших на самоуправление, с выездом на дома, с сопоставлением того, что было и того, что стало.
С последующим составлением соответствующих актов и рекомендаций.

Только после этого можно и нужно принимать решение о дальнейшей судьбе непосредственного способа самоуправления МКД в г. Омске по предлагаемой Концепции, с рекомендацией, или запрета как антисоциального, или к дальнейшему распространению, в том числе путем подачи законодательной инициативы в Государственную Думу РФ.

Приложение: Копия ответа из КС РФ от 12.09.2014г за № 9959.
Копия ответа Минрегиона от 15.11.2013г.
Копия ответа Комитета по ФУ и ВМС ГД РФ от 08.10.2013г.

Прошу данную информацию, также как и представленную ранее, распространить всем заинтересованным лицам и СМИ.

Председатель В.Н. Кузнецов
Категория: ЖКХ | Добавил: kuznec (26.09.2014) | Автор: Валентин Кузнецов
Просмотров: 1239 | Комментарии: 2 | Теги: содержание иремонт, самоуправление домом, жкх, капремонт | Рейтинг: 5.0/1

Похожие материалы:

Всего комментариев: 2
avatar
0
1
Можно ли с вашей помощью ознакомиться с пакетом документов необходимых для непосредственного управления своим жильём собственниками помещений?
avatar
0
2
Конечно, можно. Только обращайтесь лучше напрямую к автору материала: можно, кликнув по ссылке на его профиль (kuznec) отправить личное сообщение прямо с сайта.
avatar